Guía Ilustrada: Reajuste de Terrenos con reparto de cargas y beneficios – Re parcelamiento-

El capítulo VI de la Ley de Planificación Urbana faculta a las municipalidades para emprender procesos de reparcelamiento en el marco de la Renovación Urbana.

Arq. Roy Allan Jiménez C.*

El reajuste de terrenos con reparto de cargas y beneficios -conocido también como reparcelamiento- es una herramienta de desarrollo urbanístico y construcción de ciudad, que consiste en la redefinición de los límites prediales (formas de los lotes) con el fin de mejorar la estructura urbana, hacerla más funcional, aumentar el espacio público existente y mejorar la provisión de servicios urbanos básicos (vivienda, transporte público, servicios, etc.)

El reajuste de terrenos se realiza a escalas mayores, en unidades de planificación que van de 10 hectáreas en adelante, esto con el fin de rescatar el diseño de la ciudad y prever una correcta estructura de conectividad. El reparto de cargas y beneficios permite distribuir las ganancias de la operación urbana entre los propietarios con el objetivo valorizar el suelo y evitar expropiaciones.

Entre los principales usos del reajuste de terrenos podemos citar:

  • Diseño de zonas de expansión urbana identificadas y así frenar el desarrollo predio a predio
  • Renovación urbana de segmentos de la ciudad que hayan caído en franco deterioro
  • Intervención de suelo urbano no consolidado (Zonas industriales en desuso por ejemplo)
  • Intervención para la regularización de asentamientos informales
  • Intervención para la mitigación y gestión del riesgo.

En la GAM, el proyecto del Tren Rápido de Pasajeros requerirá abordar integralmente las áreas que se requieran para la implantación de estaciones intermodales. Para estas zonas, la técnica de Reajuste con Reparto de Cargas y Beneficios es una oportunidad para emprender procesos de transformación urbana de la mano de los propietarios del suelo sin necesidad de expropiaciones.

Algunos países donde se practica el reajuste de terrenos: Japón, Alemania, España, Colombia, Indonesia, Francia, Canadá, Australia, Filipinas, entre otros. Costa Rica cuenta con el capítulo VI de la Ley de Planificación Urbana que permite el reajuste de terrenos con reparto de cargas y beneficios para procesos de renovación urbana.

A continuación se ofrece una guía ilustrada para entender la generalidad del proceso de Reajuste de Terrenos con Reparto de Cargas y Beneficios:

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* Arquitecto graduado en la Universidad de Costa Rica. Máster en Proyecto Avanzado de Arquitectura y Ciudad con énfasis en Intervenciones Urbanas de la Universidad de Alcalá en Madrid, España. Especialista en ordenamiento territorial, planificación urbana e instrumentos de gestión del suelo. Ha participado en programas de formación en nuevos instrumentos de gestión del suelo en países como Brasil, El Salvador, Colombia, Japón y China. Presidente de la Asociación Latinoamericana de Planificadores Urbanos capítulo Costa Rica. plataformaurbe21@gmail.com.


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