Patrimonio y Gestión del Suelo Urbano

Los frecuentes casos de demolición de inmuebles patrimoniales y el polémico caso del Gran Hotel Costa Rica, son llamados de atención para actualizar nuestros instrumentos de gestión urbana.

Arq. Roy Allan Jiménez C *

El Gran Hotel Costa Rica.
El caso del Gran Hotel Costa Rica ha despertado polémica en la opinión pública. El principal motivo es la supuesta naturaleza de la intervención arquitectónica por parte de una cadena hotelera.

 

Uno de los principales catalizadores para el rescate de los centros urbanos es precisamente  el rescate del patrimonio arquitectónico. Centenares de ciudades han podido recuperar su esplendor y dinamizado sus economías a través de la puesta en valor de sus edificios emblemáticos. El trabajo conjunto entre el sector privado y las autoridades encargadas de la planificación urbana es de vital importancia para lograr este objetivo.

Para que esto sea posible, el urbanismo contemporáneo dispone de una serie de instrumentos que hacen de la conservación, un nicho de negocio atractivo para el sector privado.

El primer paso es reconocer que el urbanismo del “zoning” a muerto. Las zonificaciones estáticas, así como las declaraciones de interés patrimonial actuales constituyen un error heredado del urbanismo moderno. Es necesario aceptar que la gestión del suelo parte de una correcta distribución de la plusvalía en la ciudad. Esto implica un régimen de distribución de las cargas y beneficios asociado directamente al desarrollo urbano. La conservación del patrimonio arquitectónico debe ser una estrategia de gestión urbana y no una responsabilidad aislada del gobierno central.

El segundo paso es establecer la relación directa entre inversión privada y conservación. Las actuales declaratorias de interés patrimonial constituyen una lápida pesada sobre los propietarios. Lo estricto de las restricciones disminuye severamente el potencial de generar rentas con los inmuebles afectados, los cuales muy frecuentemente sucumben ante las repentinas demoliciones.

El tercer paso es aceptar que el potencial constructivo (la capacidad de edificar) es independiente de la propiedad del terreno. En otras palabras, ser el propietario de un terreno no garantiza la construcción irrestricta. Los aprovechamientos y parámetros urbanos son prerrogativa municipal. Los gobiernos locales pueden aportar muchísimo, a través de la planificación urbana, a la conservación del patrimonio arquitectónico.

Patrimonio
El urbanismo contemporáneo busca la conservación y puesta en valor del patrimonio arquitectónico.

Una herramienta de gestión del suelo comúnmente utilizada para los casos de conservación se denomina: “Transferencia de potencial edificable” o “transferencia de potencial constructivo” (TPC)Esta herramienta permite a los propietarios del suelo, trasladar los metros cuadrados que no puede ser materializados (por encontrarse el terreno albergando un edificio patrimonial) hacia zonas de la ciudad donde el desarrollo inmobiliario se encuentra en alza y son de desarrollo estratégico.

TDR
La Transferencia de Potencial Constructivo permite abrir un nicho de negocio para dueños de edificios protegidos y desarrolladores inmobiliarios. Los edificios patrimoniales se convierten en “generadores de edificabilidad”, mientras otras zonas estratégicas de la ciudad constituyen “zonas receptoras”.

La TPC constituye básicamente una compensación a los propietarios por el costo de la conservación arquitectónica del inmueble y un incentivo para elevar la plusvalía de otros proyectos urbanos que requieran de mayores aprovechamientos. El propietario de un edificio patrimonial, puede vender o colocar en el mercado inmobiliario el Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo (CAS) o los metros cuadrados que no pueda construir como consecuencia de la declaratoria de patrimonio. Para que esto sea posible, la planificación urbana debe calificar las zonas protegidas como “Zonas Generadoras” de potencial constructivo.

Este CAS adicional es comprado por un desarrollador ubicado en una zona receptora (así clasificada en el plan urbano) y que requiera aumentar la altura o mejorar los parámetros urbanos de su proyecto. Esto permite que los propietarios puedan capitalizar la declaratoria de patrimonio, y de paso, destinen parte de las ganancias de la operación a la conservación del inmueble.

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Zonas de alto valor para el sector inmobiliario serían las áreas receptoras del potencial constructivo que viene de las zonas generadoras.

Desde luego, el dueño de un edificio patrimonial debe velar por el correcto mantenimiento del edificio como requisito para hacer efectiva la venta del potencial constructivo. Esta condición no inhibe que el poder público pueda colaborar en la restauración de los edificios.

* Arquitecto urbanista graduado en la Universidad de Costa Rica. Máster en Proyecto Avanzado de Arquitectura y Ciudad con énfasis en Intervenciones Urbanas de la Universidad de Alcalá en Madrid, España. Especialista en ordenamiento territorial, planificación urbana e instrumentos de gestión del suelo. Ha participado en programas de formación en nuevos instrumentos de gestión del suelo en países como Brasil, El Salvador, Colombia, Japón y China.

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