¿Qué es el Reajuste de Terrenos?

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Esquema explicativo sobre el Reajuste de Terrenos, Reparcelación, o Kukakuseiri. Imagen Roy Allan Jiménez C.

 

 

Arq. Roy Allan Jiménez*

Básicamente, el reajuste de terrenos se refiere a procesos de integración inmobiliaria, donde los propietarios ceden sus terrenos para dar paso a nuevos proyectos que implican la reconfiguración de un amplio sector urbano. Es una operación fundiaria que pretende revalorizar los predios subutilizados, generando plusvalías que al final son repartidas entre los participantes de la operación. En otras palabras, la cesión que se hace, es una cesión “voluntaria pero interesada” basada en las ganancias que se deriven del proyecto final.

El término “reajuste de terrenos”, es realmente la versión “tropicalizada” del nombre otorgado por los japoneses a la metodología denominada KUKAKUSEIRI (くかくせいり). En España, el concepto figura en la Ley del Suelo como “Reparcelamiento” y tiene su origen en el ensanche de Barcelona, obra del maestro ildefons Cerdà a mediados del siglo XIX.

 Esta metodología ha sido desarrollada por los planificadores urbanos japoneses como una manera efectiva de asegurarse la disponibilidad del espacio necesario para el uso público. Nuevas aproximaciones a esta práctica desarrolladas en América del Sur apuntan a resolver otras problemáticas urbanas que comúnmente afectan a nuestras ciudades: el riesgo a desastres, el deterioro del entorno residencial, la carencia de espacios públicos, el faltante de equipamiento social y la expansión ordenada de los perímetros urbanos.

El reajuste de terrenos es una herramienta muy importante para el desarrollo de  planes parciales en todo el mundo. En América Latina, el reajuste se utiliza para combatir el desarrollo predio a predio.

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Figura 1

Fig 1:  Producto del desarrollo predio a predio, muchas áreas de nuestras ciudades se caracterizan por un desarrollo desordenado, de baja densidad y desarticulado. En el esquema podemos observar una zona con varios terrenos que poseen geometrías irregulares probablemente producto de su uso agrícola previo. Esta condición es muy común en zonas de la periferia de la GAM.

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Figura2

Fig 2: Los esquemas tradicionales de urbanización y fraccionamiento permiten que cada propietario desarrolle en su terreno sin considerar la correcta consolidación del tejido urbano.

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Figura 3

Fig 3: Al incorporarlos a la ciudad mediante reajuste, se borran los límites prediales y se realiza el plan general que define la trama vial y la utilización del suelo.

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Figura 4

Fig 4: Al final de la operación de reajuste, el área total muestra una trama vial diferente y las rentas de la operación se reparten proporcionalmente entre los dueños de los terrenos y demás actores de la operación. Para que estas intervenciones sean posibles, es necesario aplicar un modelo de “reparto de cargas y beneficios”, modelo del cual hablaremos más adelante.

El reajuste de terrenos es muy utilizado para proyectos de renovación urbana y para el desarrollo de zonas con potencial urbano que se pretendan incorporar a la ciudad (De rural a urbano).

* Arquitecto y urbanista. Especialista en ordenamiento territorial, planificación urbana e instrumentos de gestión del suelo.  Máster en Proyecto Avanzado de Arquitectura y Ciudad con énfasis en Intervenciones Urbanas de la Universidad de Alcalá en Madrid, España. Correo: plataformaurbe21@gmail.com


2 respuestas a “¿Qué es el Reajuste de Terrenos?

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